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江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省物业管理条例》等六件地方性法规的决定(2020年11月27日)
发布日期:2020-12-12 来源于:admin

江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省物业管理条例》等六件地方性法规的决定


20201127日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过)


 


江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第十九次会议决定:


一、 对《江苏省物业管理条例》作出修改


(一)将第一条中的物权法修改为民法典


(二)删去第三十六条第三款。


(三)将第三十九条第二款第一项修改为:建设工程竣工验收合格,取得自然资源、公安、生态环境、人防等行政管理部门和消防管理机构出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案


将第二款第三项修改为:教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、养老服务、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成


(四)增加一款,作为第四十七条第三款:物业服务企业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。对于物业服务企业执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。


(五)增加一条,作为第五十五条:业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务企业,但是合同对通知期限另有约定的除外。


依据前款规定解除合同造成物业服务企业损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。


(六)将第五十五条改为第五十六条,修改为:物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定续聘或者另聘物业服务企业,并将决定书面通知原物业服务企业,但是合同对通知期限另有约定的除外;同时书面告知物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公告。


物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满九十日前书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外;同时书面告知物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公告。


业主依法共同决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满前与原物业服务企业续签物业服务合同。


物业服务合同期限届满,业主没有依法作出续聘或者另聘决定,物业服务企业继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知另一方当事人;同时书面告知物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公告。


(七)将第五十六条改为第五十七条,修改为:物业服务合同终止的,原物业服务企业应当按照约定期限,没有约定期限的应当在物业服务合同终止之日起十五日内,退出物业管理区域,并向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人履行下列交接义务:


(一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;


(二)移交本条例第四十条第二款规定的相关资料;


(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料,运行、维护、保养记录;


(四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;


(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。


物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务企业应当继续处理物业服务事项,维持正常的物业管理秩序,并可以请求业主支付该期间的物业费。


(八)将第六十条改为第六十一条,修改为:业主、物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求,不得损害公共利益和他人合法权益。


(九)将第六十五条改为第六十六条,修改为:业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业费。


业主大会成立后,需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车,以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分从事广告等经营性活动的,还应当经有利害关系的业主同意。利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,所得收益属于业主共有,应当单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。


(十)将第六十八条改为第六十九条,修改为:城市管理、公安、市场监督管理、生态环境、卫生健康、自然资源等行政管理部门和消防管理机构,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。


(十一)将第六十九条改为第七十条,修改为:住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的,应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依法办理相关批准手续。


(十二)将第七十六条改为第七十七条,修改为:发生下列危及房屋安全情形之一,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的,业主大会或者业主委员会可以申请使用建筑物及其附属设施的维修资金,提出应急处置方案,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置:


(一)屋面防水损坏造成渗漏的;


(二)电梯故障危及人身安全的;


(三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;


(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;


(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;


(六)危及房屋安全的其他情形。


应急维修费用向业主公示后,从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中列支。


(十三)删去第七十七条第二款。


(十四)将第八十四条改为第八十五条,修改为:违反本条例第四十八条第一款规定,业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定支付物业费的,业主委员会、物业服务企业可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。


物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。


(十五)将第八十七条改为第八十八条,修改为:有下列行为之一,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款:


(一)违反本条例第五十七条第一款规定,原物业服务企业未按照规定履行交接义务的;


(二)违反本条例第五十七条第二款规定,原物业服务企业在业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前,不维持正常的物业管理秩序的;


(三)违反本条例第五十八条第二款规定,被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。


(十六)将第九十条改为第九十一条,修改为:违反本条例第六十八条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由县级以上地方人民政府城市管理、公安、生态环境、自然资源、建设、房管等有关行政管理部门按照各自职责依法查处。


(十七)将第九十一条改为第九十二条,将其中的依法给予行政处分修改为依法给予处分


(十八)增加一条,作为第九十四条:其他管理人接受委托,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的,适用本条例有关物业服务企业的规定。


(十九)将第三十四条、第四十八条、第五十一条、第八十五条中的物业服务费用,第三十五条第二款中的物业服务费,第五十条中的物业服务收费修改为物业费


(二十)将有关条款中的业主委员会委员修改为业主委员会成员民防行政主管部门修改为人防行政主管部门


此外,对条文顺序作相应调整。


二、 对《江苏省城市房地产交易管理条例》作出修改


(一)将第五条修改为:省人民政府住房城乡建设部门、自然资源部门依照省人民政府规定的职权,各司其职,密切配合,管理本省行政区域内房地产交易和不动产登记工作。


市、县(市)人民政府房产管理部门、自然资源部门按照各自职责,负责本行政区域内房地产交易活动和不动产登记的监督管理工作。


市场监督管理、财政、税务、发展改革、人民银行等有关部门依照各自的职责分工,共同做好与房地产交易有关的管理工作。


(二)删去第六条第二款。


(三)将第十条第一款修改为:转让房地产,除法律、行政法规另有规定外,应当按照下列程序进行:


(一)房地产转让当事人签订书面转让合同,按照国家和省有关规定办理房屋网签备案手续。


(二)当事人持不动产权属证书和契税完税凭证、当事人合法证明、转让合同,向不动产登记机构提出房屋权属转移登记申请。


(三)不动产登记机构审查当事人提交的有关材料,对符合前项规定的,予以受理;不予受理或者需要补充材料的,应当当场告知当事人,并说明理由。


(四)不动产登记机构在规定期限内依法办理不动产权属变更登记手续,符合登记条件的,核准颁发不动产权属证书。


(四)将第十六条第一款中的商品房销售广告的内容符合要约规定的,视为要约修改为商品房销售广告的内容符合要约条件的,构成要约


(五)将第十七条第一款修改为:商品房预售,实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式,由当事人双方在预售合同中载明。


删去第二款。


(六)将第十八条第二款修改为:房地产开发企业应当协助商品房买受人办理不动产权属登记手续。


(七)将第二十一条修改为:下列房地产不得抵押:


(一)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;


(二)权属不明或者有争议的;


(三)依法被查封、扣押、监管的;


(四)法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。


(八)将第二十二条修改为:房地产抵押,应当按照下列程序办理:


(一)房地产抵押人和抵押权人签订书面抵押合同;


(二)当事人在合同签订后,依法申请办理不动产抵押登记;


(三)不动产登记机构应当在受理房地产抵押物登记申请之日起五个工作日内,对符合规定的,核准抵押物登记并颁发房屋他项权证书或者抵押物登记证明;对不符合规定的,不予核准登记,并书面通知申请人,说明理由。


(九)删去第二十六条中的有资质的


(十)将第三十五第二款修改为:房地产价格评估人员应当取得执业资格,并依法办理注册手续。


(十一)删去第四十二条。


(十二)将有关条款中的建设行政主管部门修改为住房城乡建设部门土地部门、土地管理部门修改为自然资源部门工商部门、工商行政管理修改为市场监督管理物价部门修改为发展改革


此外,对条文顺序作相应调整。


三、 对《江苏省海域使用管理条例》作出修改


(一)将第十七条第一款中的海域使用权证书修改为不动产权属证书


(二)将第二十五条第一款修改为:依法取得的海域使用权在海域使用权期限内可以依法继承、转让、出租、抵押。转让、出租依照海域使用管理法第十九条规定取得的海域使用权的,应当经批准该海域使用权的人民政府批准,并按国家和省的规定缴纳一定比例的转让、出租收益,以减缴、免缴方式取得海域使用权的还应当补缴海域使用金。


将第二十五条第三款修改为:继承、转让、出租、抵押海域使用权的,应当依法向批准该海域使用权的地方人民政府的不动产登记机构办理登记手续。


(三)将第三十三条第二款修改为:审批机关在海域围垦项目立项或者核准前,应当书面征求同级自然资源、林业、水利、生态环境、农业农村、交通运输、工业和信息化等部门的意见。


(四)将第三十四条第一款修改为:海域使用权人应当在围垦、填海项目竣工之日起三个月内,凭不动产权属证书,向县级以上地方人民政府不动产登记机构提出土地登记申请,由县级以上地方人民政府不动产登记机构登记造册,换发不动产权属证书,确认土地使用权。土地使用权期限为海域使用权剩余期限。换发不动产权属证书,不收取土地出让金。


(五)将第三十七条修改为:违反本条例第二十五条第一款规定,未经批准转让、出租海域使用权的,由自然资源行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处以违法所得二倍以下罚款;拒不改正的,由批准海域使用权的人民政府收回海域使用权;由颁发不动产权属证书的不动产登记机构注销不动产权属证书。


(六)将第三十八条中的由颁发批准海域使用权证书的人民政府注销海域使用权证书,收回海域使用权修改为由批准海域使用权的人民政府收回海域使用权;由颁发不动产权属证书的不动产登记机构注销不动产权属证书


(七)将第四十三条中的临时海域使用权证书修改为不动产权属证书


(八)将有关条款中的海洋行政主管部门修改为自然资源行政主管部门


四、 对《江苏省不动产登记条例》作出修改


(一)将第一条中的物权法修改为民法典


(二)将第十三条修改为:不动产登记机构应当根据不动产登记簿,填写并核发不动产权证书或者不动产登记证明。不动产权证书与不动产登记证明为纸质或者电子介质,应当加盖不动产登记机构登记专用章。电子证书、证明与纸质证书、证明具有同等法律效力。


(三)将第六十七条第四项修改为:以家庭承包方式取得的土地经营权,通过承包地流转取得流转期限为五年以上的土地经营权,以及以招标、拍卖、公开协商等方式取得的不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地的土地经营权


五、 对《江苏省农村土地承包经营权保护条例》作出修改


(一)将第四条修改为:对以家庭承包方式取得的土地承包经营权依法实行物权保护。承包方对承包的土地享有占有、使用、收益的权利,有权自主组织生产经营和处置产品,有权依法互换、转让土地承包经营权和依法流转土地经营权。承包地被依法征收、征用、占用时,承包方有依法取得补偿的权利。


(二)将第六条修改为:承包方应当遵守法律、法规,维持土地的农业用途,未经依法批准不得用于非农建设;依法保护和合理利用土地,不得给土地造成永久性损害。


鼓励增加对土地的投入,培肥地力,提高农业生产能力。


(三)删去第九条、第十二条、第十三条。


(四)将第十四条改为第十一条,修改为:承包期内,发包方不得收回承包地,不得调整承包地,法律另有规定的除外。


承包期内,承包地被依法征收、征用,承包户自愿放弃土地补偿费和安置补助费,要求继续承包土地的,集体经济组织可以在依法预留的机动地、通过依法开垦等方式增加的土地、发包方依法收回和承包方依法、自愿交回的土地中调整解决。


(五)将第十五条改为第十二条,修改为:依法保护进城农户的土地承包经营权。禁止以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件。


承包期内,承包农户进城落户的,引导支持其按照自愿有偿原则依法在本集体经济组织内转让土地承包经营权或者将承包地交回发包方,也可以鼓励其流转土地经营权。


承包期内,承包方家庭中有成员户口迁出或者死亡、失踪的,发包方不得收回其承包地。


(六)将第十九条改为第十六条,第一款修改为:集体经济组织依法预留的机动地、通过依法开垦等方式增加的土地、发包方依法收回和承包方依法、自愿交回的土地,应当用于调整承包土地或者发包给新增人口。


(七)增加一条,作为第十七条:土地承包经营权可以依法进行互换、转让。


土地承包经营权互换的,当事人可以提出变更承包合同,发包方应当予以变更。


土地承包经营权转让的,由受让农户同发包方签订承包合同,确立新的承包关系。


土地承包经营权互换、转让的,当事人可以向登记机构申请登记;未经登记,不得对抗善意第三人。


(八)将第三章章名和第二十三条、第二十四条、第二十六条中的土地承包经营权修改为土地经营权


(九)将第二十条改为第十八条,修改为:承包方可以依法采取出租(转包)、入股或者其他方式向他人流转土地经营权,并向发包方备案。


(十)将第二十一条改为第十九条,修改为:承包方依法享有土地经营权流转的自主权。任何组织和个人不得妨碍或者强迫承包方进行土地经营权流转。


土地经营权流转合同由承包方与受让方签订。未经承包方书面委托,发包方和其他任何组织、个人不得代表承包方与受让方签订土地经营权流转合同。


连片承包地的土地经营权集中流转的,应当切实保护承包户的流转自主权。


(十一)将第二十二条改为第二十条,修改为:承包方依法享有土地经营权流转的收益权。


土地经营权流转收益的价款和支付方式,由流转当事人双方自主商定。发包方和其他任何组织、个人不得违背当事人意愿代为确定。


土地经营权流转的转包费、租金等收益归承包方所有,任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。按照当事人之间的约定,集中连片流转的收益由受让方与发包方统一结算的,发包方应当将流转收益如数分解发放给有关承包方。


(十二)将第二十五条改为第二十三条,修改为:县级农村土地承包主管部门和乡(镇)人民政府应当为土地经营权流转创造条件,通过农村产权交易信息服务平台为土地经营权流转提供服务。


(十三)将第二十七条、二十八条合并,作为第二十五条,修改为:征收、征用农户承包地,应当依照土地管理法律、法规的规定执行,并依法给予补偿。


(十四)将第三十条改为第二十七条,第二款、第三款分别修改为:兴办乡村公共设施、公益事业经依法批准使用本集体经济组织农户承包地的,集体经济组织应当在依法预留的机动地、通过依法开垦等方式增加的土地、发包方依法收回和承包方依法、自愿交回的土地中给予调整;没有土地可以调整的,应当按照国家征用农村集体土地的安置补偿标准给予被占地承包户补偿。”“因实施村镇规划需要调整农户宅基地,经依法批准使用本集体经济组织农户承包地的,承包方应当服从,但集体经济组织应当在依法预留的机动地、通过依法开垦等方式增加的土地、发包方依法收回和承包方依法、自愿交回的土地中给予调整,或者通过承包户之间互换承包地的方式解决。


(十五)将第三十一条改为第二十八条,第二款修改为:承包户取得补偿后,承包合同终止。登记机构注销并收回土地承包经营权证书。


(十六)将第三十二条改为第二十九条,修改为:承包期内,发包方依法收回和承包方交回承包地的,承包方对其在承包地上投入而提高地力等级的,有权获得相应补偿。


(十七)将第三十八条改为第三十五条,修改为:县级以上农村土地承包主管部门依法监督检查土地承包与土地经营权流转及合同管理时,有权采取下列措施:


(一)要求被检查的单位、组织和个人提供有关土地承包或者土地经营权流转的资料;


(二)要求被检查的单位、组织和个人就有关土地承包或者土地经营权流转等问题作出如实说明。


(十八)将第三十九条改为第三十六条,第一款修改为:任何组织和个人有下列侵害承包方的土地承包经营权行为之一的,应当依法承担停止侵害、返还财产、恢复原状、排除妨碍、消除危险、赔偿损失等民事责任:


(一)干涉承包方依法享有的生产经营自主权的;


(二)剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权的;


(三)违法收回或者调整承包地的;


(四)强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权的互换、转让或者土地经营权流转的;


(五)以少数服从多数为由强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权的;


(六)将承包地收回抵顶欠款的;


(七)侵害土地承包经营权的其他行为。


(十九)将有关条款中的国土资源、劳动和社会保障等部门修改为自然资源、人力资源社会保障等部门国土资源行政主管部门修改为自然资源主管部门工商行政管理机关修改为市场监督管理部门行政处分修改为处分


此外,对条文顺序作相应调整。


六、 对《江苏省审计条例》作出修改


将第二十一条修改为:审计机关对建设项目预算执行和决算进行审计发现的问题,被审计单位应当依法纠正。


本决定自公布之日起施行。


《江苏省物业管理条例》《江苏省城市房地产交易管理条例》《江苏省海域使用管理条例》《江苏省不动产登记条例》《江苏省农村土地承包经营权保护条例》《江苏省审计条例》根据本决定作相应修改,重新公布。


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